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                        農行規劃部:房價降多少才接近合理價格

                        時間:2011-12-28 17:47:32  來源:農行戰略規劃部宏觀經濟研究團隊  作者:胡新智 付兵濤 范俊林 王靜文 李新禎 李莉 袁江 韓蓓 楊

                          國內房價上漲過快的勢頭得到初步遏制,但部分城市房價依然較高,2012年將堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸。國家統計局18日公布,11月份全國70個大中城市房價漲幅繼續回落,新建商品住宅價格環比下降和持平的城市有65個,比10月份多8個;二手住宅環比下降和持平的城市有63個,比10月增加13個,環比上漲城市的漲幅普遍較小。五個一線城市(北京、上海、廣州、深圳、杭州)新建商品住宅價格的同比漲幅均回落,環比繼續下降,但是由于近期開盤的住宅大多在郊區,房價存在結構性下跌,整體房價回落的幅度并不明顯。而且11月份少數二三線城市房價同比漲幅仍在5%以上,例如,長沙、桂林和洛陽新建商品住宅價格指數今年以來的月漲幅均在5%以上?梢,盡管目前多數城市的房價上漲勢頭減弱,漲幅逐漸縮小,但是部分城市的房價依然堅挺。上周,中國人民銀行發布的2011年第四季度儲戶問卷調查報告也顯示,居民對當前房價感受變化不大,多數居民仍然認為房價過高,難以接受。因此,未來房地產調控政策不應放松。

                          對此,中央經濟工作會議明確要求,2012年將堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸,加快普通商品住房建設,擴大有效供給,促進房地產市場健康發展。我們認為,房價合理回歸意味著:房價首先應該在當前水平基礎上回調到多數居民可以承受的范圍;然后再以相對穩定的較低速度平穩增長。

                          首先,按照合理的房價收入比來倒推一二三線城市多數居民可承受的合理房價水平。房價收入比是國際上用于衡量住房承受能力的重要指標,一般采用一套標準住房市場價格的中位數(或平均數)與家庭收入的中位數(或平均數)的比率來表示,以測度住房支出在家庭收入中所占份額。據聯合國公布的資料,1998年96個國家的房價收入比區間為0.8-30,平均值為8.4,中位數為6.4。我們假設各地合理的房價收入比在6-8之間,不同地區之間可以略作調整。由于家庭收入中位數的數據不可獲取,因而家庭收入和住房價格均采用平均數。

                          由于部分家庭收入中包含隱性收入和灰色收入,而且無法統計,所以,我們假設隱性收入和灰色收入在家庭收入中占三分之一,在統計局公布的數據基礎上乘以1.5作為家庭的實際收入(參考王小魯博士發表的文章《灰色收入與國民收入分配》中關于隱性收入和灰色收入的討論。由于地區發展不平衡,在越發達的城市人們的隱性收入和灰色收入占比往往越高,因此,我們假設一線城市中居民隱性收入和灰色收入在家庭收入中占三分之一,二三線城市中占比四分之一,即在統計局公布的數據基礎上分別乘以1.5和1.3作為家庭平均實際收入。)。那么,根據房價收入比和家庭平均收入可以測算出一套住房的平均價格,但是各權威機構發布的住宅均價大多是每平米的價格,因此,需要對住宅的建筑面積進行賦值,以此計算出每平米住宅比較合理的價格才能與當前的均價進行比較。根據不同的城市,我們選取不同的住宅面積標準,一線城市人口密集,最低標準住宅面積以60-65平米計算,二三線城市則適當放寬至80平米左右。

                          基于以上方法,我們測算出典型的一二三線城市房價合理回歸的幅度,結果分別是:一線城市房價應該下降10%-25%;二線城市的房價應下降5%-15%;三線城市房價需要下調的幅度不一,部分發展較快的城市房價較高,應當回調的幅度較大,超過10%,也有部分城市目前房價較低,接近合理價格。

                          其次,按照房價增速的歷史數據以及居民收入和CPI增速確定未來房價合理的漲幅區間。根據統計局公布的商品房銷售額和銷售面積可以計算全國商品房銷售均價,2000-2003年房價增速較低,在2.5%-6%之間。2003年我國確定房地產業在國民經濟的支柱地位以后,房價開始快速上漲。2004-2009年期間,除了2006和2008年以外,全國商品房均價均以兩位數增長,盡管2010年和2011年前11個月,房價增速分別回落至7.5%和8.8%,但是部分地區的房價增速仍然超過了居民收入增速。我們認為,長期來看,房價每年合理漲幅應當低于城鎮居民人均可支配收入的實際增速,即剔除通貨膨脹率的收入增速。

                          綜上,我們經過靜態測算得出,一二三線城市房價合理回歸的幅度。但是,考慮到未來收入分配制度改革可能加快推進,居民收入增速可能提高,中央經濟工作會議也明確提出“未來將增加低收入群眾收入,提高中等收入者比重”。在這樣的政策背景下,如果居民收入保持較快增長,各城市房價回調的幅度可適當收窄;長期內,房價可以以略低于居民實際收入增速的水平小幅穩定增長。

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